Оценка имущества: цели и задачи

Для расчета реальной стоимости объекта используется оценка имущества. Ее предлагают только независимые компании и специалисты. Основная цель - с помощью корректной методики расчета сформировать официальный отчет, в котором и будет указана итоговая сумма актива. Цели разные - от продажи до ликвидации. Главное - это не только привлечь грамотного оценщика. Важно использовать выгодный, корректный метод анализа. Он должен подходить для выбранного актива.

Основные цели и задачи

Цель независимой оценки имущества прописывается в отчете. Также она оказывает влияние на выбор метода (всего их три). Если меняется базовая цель расчета стоимости, то заново проводится и сама оценка

Для чего проводится оценка активов:

Купля-продажа. Привлекать в процесс независимого эксперта может как продавец, так и покупатель имущества. При покупке объектов государственной и муниципальной собственности оценка используется для обжалования сформированной цены.
Переоценка активов, которые уже зачислены на баланс компании. С учетом морального и физического износа любой актив подлежит уценки. Его стоимость меняется с учетом рыночных факторов и спроса. Периодически юридическим лицам целесообразно проводить переоценку балансовых активов. Задача - сформировать реальную оценочную стоимость бизнеса.
Внесение имущества в уставный фонд юридического лица. Отчуждение части имущества или выведение доли из собственного конкретной компании.
Определение базы налогообложения. Важно при наличии нескольких групп материальных и нематериальных активов; использовании нескольких ставок для расчета имущественного налога.
Оформление залогового кредита и передача части имущества в обеспечение кредитора. Как правило, оценка проводится за счет банка или оценочной компании, которая аккредитована конкретным финансовым учреждением.

В целом оценка может проводится по разным причинам. И не важно, это отдельно взятый актив, тили целый имущественный комплекс. Главное - она должна быть независимой.

Основания для работы

Экспертный анализ объекта проводится компанией, которая работает с клиентом только на основании договора. В нем детально прописываются условия сотрудничества:

детальное описание объекта;
основные технические параметры, критерии анализа;
цель работы;
методы, используемые для независимой оценки имущества;
итоговая стоимость с учетом выбранных критериев, обоснование их выбора.

В договоре прописывается две стороны процесса: заказчик - организация или физическое лицо, которое нуждается в услуга; исполнитель - компания или эксперт (ИП, самозанятый), непосредственно исполняющий услуги оценки. Последний субъект должен иметь лицензию на предоставление оценочных услуг.

Методы оценки имущества

Всего существует три базовых метода оценки:

Затратный. Стоимость формируется исходя из принципа совокупной суммы всех издержек. Учитываются затраты, необходимые для создания, замещения подобного актива.
Доходный. Рыночная цена объекта рассчитывается исходя из прогнозируемой доходности актива. В расчете учитывается возможная сумма прибыли, которую собственник сможет получить при использовании такого имущества в будущем.
Сравнительный. Для расчета используют стоимость подобных активов (по техническим параметрам и базовым критериям ).

Выбор метода обуславливается типом имущества, опытом эксперта и задачей, поставленной перед оценкой. Часто используется несколько вариантов. А в итоге выбирается показатель, оптимально отвечающий запросу клиенту.

Заключение и отчет об оценке

Это два дополняющих друг друга документа, которые фактически предоставляют информацию об итоговой стоимости объекта. Принципиальная разница - детализация информации. В отчете четко прописаны не только выбранные методы, но и принципы их реализации. Детально прописывается алгоритм расчета и факторы, которые повлияли на конечную сумму.

Документ предоставляется как в бумажном, так и электронном виде с использованием ЭЦП. Юридическую силу имеют оба формата составления отчета/заключения. Срок их действия - в среднем от 6 до 12 месяцев, если иного не предусмотрено законом.

Важно знать: если физическое или юридическое лицо не устраивает оценочная стоимость объекта, то он имеет право обратиться к иному эксперту. Актуально это в спорных делах, когда одна из сторон изначально заинтересована в завышение или занижение цены имущества.