Любой имущественный актив подлежит оценке. Ее проводят для достижения разных целей. Например, зачисления на баланс, продажи, дооценки и т.д. Но сложность в том, что определенный тип имущества требует от независимого эксперта конкретных знаний, использования актуальных специфических методов оценки. В частности, при подсчете рыночной стоимости актива не целесообразно применять однотипные методологии анализа для материального и нематериального объекта. То же самое касается и земли.
Популярный метод оценки - затратный, который предполагает подсчет реальных расходов собственника недвижимости, невозможно использовать при оценке земельного актива. Достаточно сложно понять объем издержек для создания земли, ведь это природный ресурс. Зачастую оценка земельного участка производится с использованием такого способа как идентификация подобного актива. Его рассматривают как элемент определенного имущественного комплекса. И тогда корректно проводить подсчет расходов, направленных на улучшение такой недвижимости. При анализе учитываются такие факторы как:
Помимо этого, важно понимать: оценочная стоимость земельных участков - это интегральный показатель, зависящий от многих критериев: спрос, стоимость подобных активов на рынке; имеющаяся инфраструктура, перспективность участка, его ликвидность.
Все это обуславливает возможность использования нескольких методов:
И далее кратко рассмотрим каждый из таких методов.
Оценка стоимости земельного участка методом сравнения используется в том случае, если оценщик обладает достаточной информацией по аналогичным сделкам. Тогда уровень оценочной стоимости формируется на основе подобных объектов. Цена зависит, в первую очередь, от ситуации на рынке. Если такими сведениями специалист не обладает, следовательно, он должен использовать иные варианты.
Вариант целесообразно использовать для тех участков, где имеются капитальные сооружения. Сначала эксперт проводит оценку всего комплекса с использованием метода сравнения. Потом уже обобщает информацию по аналогичным земельным участкам. Главное - это найти сведения по объектам, которые максимально точно по всем параметрам соответствуют объекту оценки. Первичная задача оценщика - найти сделки по аналогичным участкам, на которых еще нет сооружений.
Итог рассчитывается путем вычитания из общей стоимости единого объекта стоимости воспроизводства.
Реализация подобного метода на практике выглядит подобным образом:
Возможно использовать в том случае, если само имущество возведено не так давно. У эксперта существует реальная возможность обобщить все расходы на возведение конкретного комплекса.
Здесь все достаточно просто. Метод капитализации может применяться к любым земельным участкам. Нет принципиальной разницы - возведен на нем объект недвижимости или нет. Необходимо получить информацию о размере ренты, которую может обеспечить данный объект. Если такие сведения есть, то эксперту достаточно с помощью коэффициента капитализации ренты определить рыночную стоимость участка.
Сведения основываются на анализе рынка, доходности данного участка (размер арендной платы и рентабельность участка). Как правило, проблем с получением таких данных, нет.
Нет принципиальной разницы, к какому типу участка его использовать. Основной принцип расчета - это возможность оценить уровень проведенных улучшений, а также их прибыльность.
Методика достаточно сложная, требует от эксперта знаний. Алгоритм сводится к тому, что нужно рассчитать прибыльность мероприятий, направленных на улучшение земли.
Как правило, такой метод используется для земельных участков без построек. Задача эксперта - спрогнозировать возможный вариант использования участка, определить доходность таких манипуляций. Важно, чтобы сама земля могла быть использована именно для получения прибыли. Упрощенно метод реализуется путем определения уровня затрат в определенном временном отрезке, который необходим для конкретной эксплуатации земли. Дополнительно учитываются риски и ставка дисконтирования.
Оценка земельного участка должна проводится компетентными специалистами, имеющими квалификацию, опыт в подобной сфере и мы готовы Вам помочь.
